2. Immobilien - Konferenz Bulgarien 2007 in Varna

Gestern fand die 2. Bulgarische Immobilienkonferenz 2007 in Varna, Bulgarien statt.
Als Beobachter durfte ich an dieser Konferenz teilnehmen und es war sehr interessant und einige Informationen moechte ich hier weitergeben: Hauptthema war die Organisation der Kundendatenbanken und des CRM (Customer Relation Management). 6 Immobilien - Agenturen haben sich in diesem Themenfeld praesentiert. Eine anschliessende Diskussion ueber 3 h wollte nicht enden. Es zeigten sich grosse Unterschiede in der Methodik und auch in der Professionalitaet der Unternehmen.
Von der Excel-Listen-Kundenverwaltung bis zu grossen, datenbankgestuetzten Immobilienprogrammen sind alle Extreme vorzufinden. Insgesamt gibt es eine Tendenz bei allen Maklern zu einer Professionalisierung des CRM durch Einsatz moderner Technik. Die Invetitionen fuer die Software - Programme und Datenbankloesungen liegen zwischen Euro 30 000.- bis Euro 80 000.- ohne Hardware. Nur mit solchen Ausstattungen laesst sich eine groessere Zahl von Objekten, Kunden und Interessenten rentabel verwalten. Ein interessanter Nebenaspekt ist dabei, dass diese modern organisierten Unternehmen das staerkste Wachstum aufweisen und die hoechsten Gehaelter bezahlen. Fa. Address hat seine Bueros in England mit den Bueros in Bulgarien vernetzt, der Verkauf findet ueberwiegend bereits in England statt. Die Kunden kommen mit fester Kaufabsicht oder Vorvertrag nach Bulgarien. Aehnlich wird es bei Fa. Deutsches Immobilien Kontor (DIKBG) gehandhabt. In den Vekaufsbueros in Deutschland, Oesterreich und der Schweiz werden die Kunden ueber Objekte und die Prozeduren beim Kauf einer Immobilie informiert. In vielen Faellen erfolgt bereits ein Kaufabschluss per Vollmacht im Heimatland. Frau Dr. Peneva von DIKBG erzaelte von diesem Trend zu "Abschluessen im Wohnzimmer des Kaeufers" der nur dadurch moeglich wurde, dass kompetente Mitarbeiter in den Bueros z.Bsp. in Deutschland umfangreich informieren, Vertrauen herstellen und schiesslich die Vertraege und Vollmachten per Kurier dem potenziellen Kaeufer zuleiten. " Ein Muttersprachler im Heimatland " sei die Basis fuer den Erfolg im Immobiliengeschaeft, so Frau Dr. Peneva. Schlechte Erfahrungen machte die Fa. Foros nachdem sie ihre Bueros in England aufgeloest hatten und versuchte das Geschaeft alleine von Bulgarien aus zu betreiben. Foros plant nun neue Bueros in England zu eroeffnen. Fa. DAO - Real hat aehnliche Erfahrungen mit ihrem russischem Klientel: Erst das Office in Moskau brachte den Durchbruch, seither werden 60% der Abschluesse bereits dort realisiert. Fa. Bulgarien Properties, ebenfalls auf England spezialisiert, bestaetigt diese Erfahrungen der Kollegen.
Eine weitere wichtige Erkenntnis ist, dass die Groesse und der Umsatz der Agentur eine immer wichtigere Rolle spielt. Viele Objekte sind nur noch fuer grosse Agenturen zugaenglich und werden grossen, umsatzstarken Agenturen zu deutlich niedrigeren Preisen angeboten. Fuer die Verkaeufer ist es eben wichtig schnell groessere Stueckzahlen zu verkaufen, "das wird honoriert" , "deshalb koennen wir unseren Kunden meist guenstigere Preise und die interessanteren Objekte bieten" so Dr. Peneva von DIKBG . Plamen Stoykov von Fa. Immobilien Dejavu beklagte sich ueber das Verhalten der Bauherrn und bestaetigte diese Entwicklung. Stoykov beklagte die grossen Preisunterschiede im Einkauf und befuerchtete, dass kleine, nicht spezialisierte Agenturen bald nur noch das Mietgeschaeft machen koennten. Fa. Scan-Real bearbeitet den Skandinavischen Markt, Ortig Nelstroem bestaetigte Geruechte nachdem Scan-Real eine Fusion mit einer grossen Agentur anstrebt. Die anstehenden Investitionen in Infrastruktur koennen in der kleinen Firma alleine nicht geleistet werden. Ansonsten konnte man viele Geruechte und Neuigkeiten zu den diversen Themen hoeren, manchmal auch interessante News :-) .
Mit einem gelungenen Abendessen wurde die Veranstaltung um ca. 23.00 im Hotel Panorama beendet.

Preise fuer Immobilien in Bulgarien, Varna und an der Schwarzmeerkueste - Prognosen (II)

Die im Folgenden dargestellten Wertentwicklungsprognosen beziehen sich auf gute Standorte entlang der Schwarzmeerkueste unter beruecksichtigung aller Aspekte meines vorhergehenden Berichts zum Thema Prognosen. Ich zeige hier auf, voellig unverbindlich, die aktuellen Preise und meine geschaetzten Preise in 10 Jahren, also nach der Einfuehrung des Euro im Jahr 2012, der ebenfalls nochmal einen Preissprung ausloesen wird. Ausserdem wird bis spaetesten 2013 es jedem europaeischen Auslaender ermoeglicht land und Immobilien ohne den Umweg einer Firmengruendung zu erwerben, dies wird ebenfalls die Nachfrage und die Preise erneut anheben. Diese Effekte sind in dne folgenden Prognosen beruecksichtigt. Ausserdem beziehen sich diese Preise bei Wohneigentum inkl. Sanitaerkermik, Fussboeden udn Heizung:
Apartment Zentrum Varna 2007: Euro 1200.- qm/ 2017: Euro 2600.-. Apartment Meeresgarten Varna, Meerblick 2007: Euro 1800.- qm/ 2017: Euro 3200.-. Apartment Resort Goldstrand Meerblick 2007: Euro 1500.-qm/ 2017 Euro 2800.-. Einfamilienhaus Varna Meerblick inkl. Garten 2007: Euro 2000.- qm/ 2017 Euro 3500.- . Bauland, vollreguliert 1. Reihe am Meer 2007: Euro 400.- qm/ 2017 Euro 1200.-. Bauland, vollreguliert Dorflage nahe Varna 2007: Euro 12.- qm/ 2017 Euro 60.- . Bauerwartungsland innerhalb Bebauungsplan Dorflage nahe Varna 2007: Euro 8.- qm/ 2017 Euro 60.-.

Das sind Beispiele. Wer sich jedoch die Muehe macht die Immobilien-Preise auf vergleichbaren Standorten zu vergleichen, der wird feststellen, das diese Prognosen zur Preisentwicklung nicht besonders optimistisch sind. Im Gegenteil sehr konservativ. Darin liegt die einfache Ursache fuer diesen Immobilien-Boom an der Schwarzmeerkueste. Die Chancen stehen auf Gewinn und nebenbei hat man noch ein schoenes Feriendomizil. Die meisten Kauefer haben aber die Wertentwicklung im blick wenn sie hier kaufen. Trotzdem: bleiben Sie skeptisch und kaufen Sie nicht bei kleinen Maklern ohne westeuropaeische Bueros, denn Sie brauchen vertrauensvolle Ansprechpartner. Viel Erfolg!

Prognosen: Immobilien - Preise an der Schwarzmeerkueste in Bulgarien

Wer wirklich wuesste wie die Zukunft der Immobilienpreise in Varna und der Schwarzmeerkueste aussieht waere ein gluecklicher und reicher Mensch. Also kurz gesagt, Prognosen (griechisch:Vorwissen) koennen professionell (begruendetes Erfahrungswissen und dessen Exploration)erstellt werden oder einfach intuitiv abgegeben werden. Waehrend die letzt-genannte aus dem Wirtschaftsleben und vielleicht sogar von den Stammtischen verbannt werden sollte, kommt fundierten Prognosen im Wirtschaftsleben eine hohe Bedeutung zu. Gleichwohl darf man nie vergessen, dass Prognosen eben Prognosen sind!
Was helfen Prognosen bei der Einschaetzung der Wertentwicklung von Immobilien in Bulgarien, Varna und der Schwarzmeerkueste? Sie helfen sehr! Und warum? Das zeige ich Ihnen hier:
Es gibt fuer jede grosse Region wie z.Bsp. das europaeische Festland, also dem europaeischen Kontinent gueltige Regeln zur Preisanpassung, also des langsamen Ausgleichs von Preisunterschieden. Diese Tendenz ist belegt. Gleichfalls ist belegt, dass Immobilienpreise, von kurz- und mittelfristigen Schwankungen abgesehen, stetig steigen. Dieses Phaenomen wird durch viele volkswirtscahftliche Studien analysiert und begruendet. Vereinfacht gesagt gibt es 2 Ursachen fuer das Wertwachstum von Immobilien: 1. Die Inflation steigert auch die Immobilienpreise wie die Warenpreise. 2. Die Verknappung von bebaubaren Grund- und Boden. Diese Tatsache heizt den Immobilien-Markt stark an. Beide Effekte wirken am staerksten in den bevorzugten Wohngegenden und in den besten Lagen.
Die besten Lagen: Die besten Lagen sind ganz trivial die Lagen wo die meisten Menschen gerne leben wuerden, sofern sie die wirtschaftlichen Vorraussetzungen haetten.

Ein grosser Teil der Menschheit hat die Sehnsucht nach einem Haus am Meer. Um die Kuesten der Meere und begehrter Seen nicht voellig zu verbauen und um der Allgemeinheit weiterhin Zutritt zum Erholungsraum Kueste zu gewaehren, haben alle Laender Europas und die meisten Laender der Welt die Bebauung am Meer weitgehend eingeschraenkt. Dies hat dazu gefuehrt, das Preise fuer Immobilien am Meer schnell in immer hoehere Regionen steigen. Aehnlich in den begehrten Centren attraktiver Staedte. In diesen Toplagen waren Immobilienpreise z.Bsp. vor 20 Jahren bereits 3 mal teurer als im 2 km entfernten Aussenbereich der Stadt. Trotzdem sind die Preissteigerungen dieser Top-Zentrumslagen immer noch hoeher als in den preiswerteren Lagen.

Nach dieser grundsaetzlichen Einfuehrung in dieses Thema werde ich Ihnen beim naechsten mal konkrete Prognosen zu den moeglichen Wertentwicklungen von Immobilien in Bulgarien, Varna und der Schwarzmeerkueste aufzeigen.
Gerne nehme ich auch Ihre Anregungen auf! Schreiben Sie mir nach Varna!

Varna, Hauptstadt an der Schwarzmeerkueste, Bulgariens Perle

Waehrend in Sofia mehr und mehr Headoffices Bulgarien von deutschen und internationalen Unternehmen eroeffnet werden waechst Varna, fast heimlich zu einem eindrucksvollen bulgarischen Wirtschafts- und Tourismuszentrum heran. Varna ist cool.
Auch deshalb weil ausschliesslich saubere Industrien heranwachsen. 30 km entfernt liegt Devnia, dort gibt es Grossindustrie in dne Bereichen Kunststoff, Baustoffe, Petrol und Metall. Varna dagegen wird zu einem modernen Dienstleistungs- Handels- und Tourismussektor mit hoher Lebensqualitaet. Pulsierend und doch relaxt. Auch die Universitaeten werden ausgebaut, mehr und mehr junge Leute aus dem ganzen Land und aus dem benachbarten Ausland finden hier ihren Lebensmittelpunkt.

Immobilien in Varna und der Schwarzmeerkueste in Bulgarien - Aktuelle Entwicklungen

Natura 2000 wurde nun wie geplant mit dem 1.1.2007, also dem EU-Beitritt Bulgariens wirksam, mit teilweise einschneidenden Veraenderungen hinsichtlich der Bebaubarkeit ganzer Regionen. Gleichzeitig sind eine Reihe von neuen Bestimmungen in Kraft getreten, die das Baurecht und damit vorallem Bautraeger und Bauunternehmen betreffen.
Natura 2000: Es duerfte durchaus im Interesse des Landes Bulgariens und seiner Buerger liegen was mit Natura 2000 nun beschlossen wurde. Zahlreiche Natur - und Landschaftsschutzgebiete wurden entlang der Schwarzmeerkueste und im ganzen Land ausgewiesen. Bei Grossinvestoren haben diese Regeln z.T. grosses Unbehagen ausgeloest, da teilweise teuer und spekulativ erworbenes Agrarland nun nicht mehr zu Bauland reguliert werden kann oder starke Einschraenkungen hinnehmen muss. Die Gute Seite daran ist, dass nun dadurch klar geworden ist wo gebaut werden kann und in welchen Verfahren die Baugenehmigung bzw. die Regulierung erreicht werden. Bulgarien wird berechenbarer. Investitionen in Immobilien werden interessanter und die Preise werden weiter steigen, wie man im Markt bereits wieder deutlich speueren kann.

Baurecht: Hier sind, wie schon gesagt, viele Neuerungen seit Januar diesne Jahres eingefuehrt worden und zur Ueberraschung aller Beteiligter sind die Behoerden bereits mit den neuen Verfahren vertraut. Der Bauherr muss kuenftig der obligatorischen Bauprozess-Kontrolle durch den Gutachter zahlreiche weitere Dokumente und Beweise waehrend der Bauzeit durch Gutachter erarbeiten lassen die laufend den Behoerden vorgelegt werden muessen, das beginnt beim Arbeitsschutz und endet beim Umweltschutz. Das wird die Baupreise um ca. 10% erhoehen aber gleichzeitig eine hoehere Bauqualitaet sichern. An der Schwarzmeer-Region kann dies unterdessen den Boom nicht stoppen. Zahlreiche neue Projekte sind in der Projektierung oder befinden sich bereits im Bau. Der Abverkauf von Immobilien, Apartments und Haeusern sowie Baugrundstuecken an auslaendische Investoren hat im Januar wieder zugenommen. Die Aussichten sind gut.