Immobilien an der Schwarzmeerkueste , Varna, Burgas in Bulgarien

Bulgarien: Beitrittskandidat aals Immobilienstandort
Im FondsBrief war Ihnen der Beitrittskandidat Rumänien vorgestellt worden. Noch interessanter ist Bulgarien, das ebenfalls eine Aufnahme in die Europäische Union anstrebt.
Aktuelle politische und wirtschaftliche Lage
Als potentieller EU-Beitrittskandidat rückt Bulgarien mehr und mehr in den Fokus ausländischer Investoren. Dies ist das
Resultat einer in den letzten Jahren betriebenen Stabilitäts- und Reformpolitik. Die bulgarische Regierung schaffte es, ein stetiges Wachstum der Wirtschaft (2005: 5,8 %; 2006: voraussichtlich 5,2 %) herbeizuführen. Dadurch konnte der Staatshaushalt konsolidiert werden. Dieser wies 2005 einen Budgetüberschuß von ca. 504 Mio. EUR (entspricht ca. 2,5 % des BIP) aus.
Die staatlichen Unternehmen wurden weitgehend privatisiert und weitreichende strukturelle Reformen begonnen.
noch gelang es der Regierung nicht, die Inflation in den Griff zu bekommen (2005: 6,5 %; 2006: voraussichtlich 5,6 % ).Das zweite „Sorgenkind“ ist noch immer die Schwäche des bulgarischen Justizsystems, das aufgrund der tief verwurzelten Korruption noch immer nicht vollstaendig den westeuropäischen Standards genügt und von der EU aus Haupthindernis des bulgarischen Beitritts ausgemacht worden war, jedoch sich in grossen Schritten verbesserte. Es ist deshalb zu erwarten, daß die bestehenden Mängel bald behoben werden, da die bulgarische Regierung den EU-Beitritt oberste Priorität einräumt.
Immobilienmarkt
Im Jahr 2005 erlebt der bulgarische Immobilienmarkt einen regelrechten „Boom“: neben dem Ausbau der Infrastruktur standen dabei Bauprojekte aus dem Tourismussektor sowie der Bau von Wohnungen und Verwaltungsgebäuden im Vordergrund. Gebaut wird vor allem an der Schwarzmeerküste, den Wintersportorten im Süden des Landes und in den Großstädten Sofia, Plovdiv, Varna und Burgas.
Dabei wird der Wohnungs- und Verwaltungs- gebäudebau derzeit noch von bulgarischem Kapital dominiert, da ausländische Investitionen bislang eher in den Ausbau der Infrastruktur und in Büro- / Retail-Großprojekte fließen.
Für die Zukunft wird sich der Markt voraussichtlich weiter beleben. Es ist jedoch festzustellen, daß auch in Bulgarien die Immobilienpreise nicht unerheblich gestiegen sind: in 2004 stiegen die Preise um bis zu 80 %, 2005 kamen nochmals 36 % Preissteigerung „oben drauf“.
Immobilienrecht
Der Erwerb von Immobilieneigentum durch ausländischen Investoren ist in Bulgarien - unabhängig davon, ob es sich um natürliche oder juristische Personen handelt - nach derzeitiger Rechtslage nicht möglich. Das Verbot verhinderte jedoch den Immobilienerwerb durch ausländische Investoren nicht . Vielmehr entsprach und entspricht es der bisherigen Praxis, das Verbot voellig legal zu umgehen, indem die Immobilie nicht direkt von dem ausländischen Investor, sondern mittels einer Gesellschaft bulgarischen Rechts erworben wird. Die Gruendung einer solchen ist kostenguenstig udn rechtssicher.
Da alle in Bulgarien registrierten Gesellschaften, unabhängig von der Herkunft des Kapitals oder der Staatsangehörigkeit der Eigentümer, inländische juristische Personen sind und somit von dem Verbot nicht erfasst werden, ist ein mittelbarere Immobilienerwerb durch Ausländer problemlos möglich.

Eine Änderung der Bulgarischen Verfassung vom 25. Februar 2005 erlaubt zukünftig den direkten Immobilienerwerb auch durch Ausländer, jedoch erst sieben Jahre nach dem EU-Beitritt Bulgariens. Bis frühestens 2014 ist daher weiterhin nur ein mittelbarer Erwerb von Grundeigentum möglich.

Rechtliche Situation
Für eine Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds mit Grundbesitz in Bulgarien sprechen neben der dynamischen Entwicklung des Immobiliensektors die seit Anfang 2005 geltenden niedrigen bulgarischen Steuersätze, in deren Genuß der Investor aufgrund des Doppelbesteuerungs- abkommens zwischen Deutschland und Bulgarien kommt. Das Abkommen weist Bulgarien das Besteuerungsrecht an den laufenden Einkünften aus der Vermietung der Fondsimmobilie zu, während Deutschland diese Einkünfte unter Progressionsvorbehalt freistellt.

Besteuerung der Einkommen
Bulgarien unterscheidet bei der Besteuerung zwischen natürlichen und juristischen Personen. Natürliche Personen unterliegen einer progressiv ausgestalteten Einkommensteuer mit einem Höchststeuersatz von 24 %. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass Bulgarien - anders als Deutschland - Personengesellschaften als juristische Personen und somit als eigenständige Steuersubjekte ansieht.
Doch beträgt die Körperschaftsteuer in Bulgarien lediglich 15 %.
Die laufenden Einkünfte der Fondsgesellschaft (einstöckiges Modell) bzw. der Objektgesellschaft (Doppelstockmodell) unterliegen daher zunächst der Körperschaftsteuer. Der deutsche Anleger wird in Bulgarien wegen der noch erforderlichen Zwischenschaltung einer bulgarischen Gesellschaft nicht steuerpflichtig, so daß Deklarationsaufwand lediglich auf Gesellschaftsebene anfallen wird. Lediglich bei der „Ausschüttung“ an den deutschen Anleger (einstöckiges Modell) bzw. an die deutsche Fondsgesellschaft (Doppelstockmodell) wird eine Quellensteuer in Höhe von 7 % einbehalten. Befreit von der Quellensteuer sind „Ausschüttungen“, die an in der EU-ansässige und in ihrem jeweiligen Sitzstaat körperschaftssteuerpflichtige Gesellschaft ausgeschüttet werden, die zu mindestens 20 % an der „ausschüttenden“ bulgarischen Objektgesellschaft beteiligt ist.
Sonstige auf Immobilien bezogene Steuern
Beim Erwerb einer Immobilie fällt in Bulgarien Grunderwerbsteuer in Höhe von 2 % des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises bzw. des steuerlichen Werts der Immobilie an. Ausschlaggebend ist letztlich der höhere von beiden Werten. Darüber hinaus wird eine jährliche Gebäudesteuer in Höhe von 0,15 % des Einheitswertes der Immobilie erhoben, welche grundsätzlich in vier Raten jeweils zum Quartalsende zu zahlen ist. Erfolgt die Zahlung der gesamten Steuer bis zum 31. März des laufenden Jahres, so wird eine Steuerermäßigung in Höhe von 5 % gewährt.
Zusammenfassung
Abschließend läßt sich feststellen, daß Bulgarien wie andere osteuropäische Länder als Investitionsstandort für geschlossene Immobilienfonds zunehmend attraktiver wird. Als Drehscheibe des Handels zwischen der EU und dem nahen Osten können hier die Potentiale einer aufkeimenden, dynamischen Marktwirtschaft mit Beitrittsphantasie genutzt werden. Dazu lassen sich Gestaltungen finden, die die Bemessungsgrundlage der Besteuerung in Bulgarien auf ein sehr geringes Maß reduzieren.
Investionen ueber Fonds oder direkte Investionen in kleinen grossen Immobilienobjekten duerften in den naechsten 10 bis 20 Jahren besonders hohe Renditen und Wertzuwaechse ermoeglichen. Auch kleine Privatanleger oder Kaeufer von Haeusern oder Apartments koenne wohl kaum etwas falsch machen. Sofern mit serioesen und kompetenten Partnern gearbeitet wird. Deutsche in Bulgarien koennen hierzu Adressen nennen.